รบกวนถามเรื่องขอบ-เขตของที่ดินมั่งครับท่าน ตามรูป(ขี้เหร่มาก)บ้านผมหมายเลข 1 ซึ่งเขตที่ดินคือเส้นสีน้ำตาลยาวเข้าไปเลยนะครับ และยังไม่มีรั้ว โดยที่หมายเลข 3 และ 4 เป็นบ้านของชาวบ้านที่ปลูกอยู่ก่อนแล้วโดยมีรั้วอยู่แล้ว เป็นเส้นสีเขียว โดยที่มีถนนเส้นสีแดงคั่นกลาง เพื่อให้บ้านหมายเลข 3 เข้าออกได้ ปัญหาคือ ถ้าผมทำรั้วขึ้นมา บ้านหมายเลข 3 รถยนต์จะไม่สามารถเข้าออกได้ แต่มอเตอร์ไซด์ใช้ได้ บ้านหมายเลข 3 จะสามารถฟ้องร้องผมได้หรือไม่ โดยที่ผมไปสอบถามเจ้าของที่เดิม ของบ้านหมายเลข 2 และ 3 แล้วว่าตอนซื้อขายกันกับเจ้าของใหม่(บ้าน 2 และ 3) ต้องเว้นที่ว่างไว้ให้ห่างจากที่ของผม 2 เมตร (ถนนสีแดง) ซึ่งมันเล็กมากสำหรับรถยนต์ที่จะเข้าออก ถ้าผมจะสร้างกำแพงขึ้นมาจะมีปัญหาเกี่ยวกับข้อกฏหมายหรือไม่
(ไม่นับที่จะมีปัญหากับบ้านหมายเลข 3 นะครับ
)
ขอบคุณครับ
เรื่องนี้มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องคือ เรื่องแดนกรรมสิทธิ์ 1336 ทางภาระจำยอม 1387 , 1390
มาตรา ๑๓๓๖ ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
- ดังนั้นหากมองในเรื่องกรรมสิทธิ์ พี่เป็นเจ้าของทรัพย์ย่อมใช้สอยทรัพย์ การสร้างรั้วก็ย่อมสามารถดำเนินการได้
- แต่ต้องพิจารณาเรื่องทางภาระจำยอมด้วยหากมีกรณีการฟ้องร้องทางศาล
มาตรา ๑๓๘๗ อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา ๑๓๙๐ ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
- หลักการพิจารณาเรื่องภาระจำยอมคือเจ้าของที่ดินแปลงอื่นได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นซึ่งตามกรณีนี้ เจ้าของบ้านหลัง 3 ได้ใช้ประโยชน์ในการผ่านเข้าออกโดยมีส่วนในการใช้ที่ดินของพี่ส่วนหนึ่งเป็นทางเข้าออกด้วย ดังนั้นอาจเข้าข่ายภาระจำยอม
- แต่ภาระจำยอมต้องใช้ติดต่อกันเกิน 10 ปีขึ้นไปแม้ไม่จดทะเบียนก็ได้สิทธิในการใช้ที่ดินของพี่เพื่อเป็นถนน โดยพี่ไม่มีสิทธิกระทำการใด ๆ เป็นเหตุให้ภาระจำยอมเสื่อมลงเช่น ปิดกั้นหรือทำให้เสมื่อความสะดวก
ข้างต้นเป็นการแนะนำหากเป็นปัญหาและฟ้องร้องกันขึ้นซึ่งผมจะแนะนำการแก้ไขปัญหาในทางปฎิบัติคือ
1.ยื่นขอรังวัดสอบเขตที่ดินเพื่อทราบแนวเขตที่ดินของพี่ให้แน่นอนกับทั้งเป็นการให้เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงทราบแนวเขตของตนเองด้วยเพราะจะมีการส่งหมายนัดให้มาทำการระวังชี้แนวเขต
2.พูดคุยในลักษณะประนีประนอมว่าต้องการสร้างรั้วโดยแยกการพูดคุยเป็น 2 กรณี
- กรณีที่ 1 มีทางให้เจ้าของบ้านแปลง 3 ออกคือทำรั้วให้เข้ามาในเขตที่ดินเท่าที่ให้รถปิกอัพออกได้โดยต้องจัดทำสัญญาเช่าที่ดินในส่วนที่ใช้เป็นทางรถเข้าออกหากไม่ยอมก็ใช้วิธีที่ 2
- กรณีที่ 2 แจ้งว่าจะสร้างเท่าแนวเขตโดยให้ออกทางอื่น(หากมีทางอื่นที่อกได้) โดยหากไม่ยินยอมก็สร้างไปเลยบ้านหลัง 3 ไม่ยินยอมก็สร้างไปเลยครับเพราะมีแนวเขตที่ชัดเจนซึ่งโดยทั่วไปคนที่ดี ๆ ก็เข้าใจว่าส่วนของตนอยู่ตรงไหนจะไม่ล้ำเส้นกันอยู่แล้ว
